부동산 계산기
전세·월세 전환과 대출이자 상환액을 바로 계산해 드립니다. 탭을 눌러 원하는 계산기를 선택하세요. (2026년 기준)
전월세 전환 계산
※ 전환율은 지역·계약 조건에 따라 다를 수 있는 참고용 계산입니다. 실제 계약은 임대인과 협의해 결정됩니다.
대출 이자 상환 계산
※ 실제 대출은 금리 변동·수수료·중도상환수수료·우대금리 등에 따라 달라질 수 있는 참고용 계산입니다.
연도별 상환 스케줄
| 구분 | 상환 원금 | 상환 이자 | 연말 잔액 |
|---|
※ 월별 계산을 연 단위로 합산한 표입니다. 단위: 원
전월세 전환 계산 방법
전세를 월세로(또는 월세를 전세로) 바꿀 때는 전월세 전환율을 사용합니다. 「주택임대차보호법」은 전환율 상한을 한국은행 기준금리 + 대통령령이 정하는 비율(현행 2%)로 정하고 있습니다.
전세 환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
대출이자 상환 방식
- 원리금균등 상환: 매월 같은 금액(원금+이자)을 상환. 매달 부담이 일정해 계획이 쉬움.
- 원금균등 상환: 매월 같은 원금에 잔액 이자를 더해 상환. 초기 상환액이 크지만 점점 줄고 총 이자가 더 적음.
- 상환 기간이 짧을수록, 금리가 낮을수록 총 이자가 감소
- 중도상환으로 원금을 줄이면 이후 이자가 줄어듦 (중도상환수수료는 별도 확인)
전환율별 월세 비교 표
전세 3억원에서 보증금 5,000만원만 남기고 월세로 전환하는 경우, 전환율에 따라 월세가 얼마나 달라지는지 표로 정리했습니다. 전환 대상 금액은 2억 5,000만원이며, 위 계산기와 같은 공식(전환 금액 × 전환율 ÷ 12)입니다.
| 전환율 | 월세 | 연간 월세 부담 |
|---|---|---|
| 4.5% | 937,500원 | 11,250,000원 |
| 5.0% | 1,041,667원 | 12,500,000원 |
| 5.5% | 1,145,833원 | 13,750,000원 |
| 6.0% | 1,250,000원 | 15,000,000원 |
전환율이 0.5%p 오를 때마다 월세가 약 10만원씩 뛰는 셈입니다. 법정 상한(기준금리 + 2%)을 넘는 전환율을 요구받았다면 초과분은 무효를 주장할 수 있으므로, 계약 전에 반드시 상한을 확인하세요.
원리금균등 vs 원금균등 — 얼마나 차이날까?
대출 2억원·연 4.0%·30년 기준으로 두 상환 방식을 비교하면 다음과 같습니다(위 계산기와 동일한 방식).
| 구분 | 원리금균등 | 원금균등 |
|---|---|---|
| 첫 달 상환액 | 954,831원 | 1,222,222원 |
| 월 상환액 추이 | 360개월 내내 동일 | 매달 조금씩 감소 |
| 총 이자 | 143,739,013원 | 120,333,333원 |
- 총 이자는 원금균등이 약 2,340만원 적습니다. 초기 상환 여력이 있다면 원금균등이 유리합니다.
- 월 부담을 일정하게 유지하며 계획적으로 갚고 싶다면 원리금균등이 편합니다. 실제 주택담보대출 대부분이 이 방식입니다.
- 중도상환으로 원금을 앞당겨 갚으면 어느 방식이든 이후 이자가 줄어듭니다. 중도상환수수료(통상 3년 이내 부과)는 은행별 조건을 확인하세요.
전세와 월세, 어느 쪽이 유리할까?
판단 기준은 간단합니다. 전월세 전환율과 전세자금대출 금리를 비교하면 됩니다. 전환율이 5.5%인데 전세대출 금리가 4%라면, 보증금을 대출로 마련해 전세로 사는 쪽이 연 1.5%p만큼 이득입니다. 반대로 대출 금리가 전환율보다 높다면 월세가 오히려 합리적일 수 있습니다.
- 전세로 갈 때는 보증금 보호가 중요합니다 — 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입 가능 여부와 등기부등본의 선순위 권리를 반드시 확인하세요.
- 월세 세입자는 연말정산에서 월세 세액공제를 받을 수 있어 실부담이 표시 월세보다 낮아질 수 있습니다.
- 계약 갱신 시 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다(계약갱신요구권 사용 시).
결국 핵심은 내 돈의 기회비용입니다. 보증금에 묶일 돈으로 대출을 갚거나 투자했을 때의 수익률, 전세대출 금리, 전환율 세 가지를 위 계산기로 비교해 보면 우리 집 조건에서 어느 쪽이 유리한지 바로 판단할 수 있습니다.