전월세 전환·대출이자 계산법, 부동산 계산 한눈에
전세를 월세로 바꿀 때의 환산 월세, 주택담보대출의 원리금균등·원금균등 상환액을 공식과 표로 정리했습니다.
한 줄 요약 — 전세→월세: 월세 = (전세 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12.
대출: 원리금균등(매달 동일)·원금균등(점점 감소) 중 선택. 전환율 법정 상한은 기준금리 + 2%.
전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 전세 보증금과 월세를 서로 환산할 때 쓰는 비율입니다. 주택임대차보호법상 전환율 상한은 기준금리 + 2%로, 임대인이 마음대로 더 높게 적용할 수 없습니다.
전세 → 월세: 월세 = (전세 보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
월세 → 전세: 전세 환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율
월세 → 전세: 전세 환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율
- 예) 전세 2억 중 1억을 월세로 전환, 전환율 5.5% → 월세 = 1억 × 5.5% ÷ 12 = 약 458,333원
- 예) 보증금 1억 + 월세 50만원, 전환율 5.5% → 전세 환산 = 약 2억 909만원
주택담보대출 이자 계산법
대출 상환 방식은 크게 두 가지입니다.
- 원리금균등상환 — 매달 갚는 금액(원금+이자)이 같음. 초기엔 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커짐.
- 원금균등상환 — 매달 갚는 원금이 일정하고 이자는 잔액에 붙어 점점 줄어듦. 상환액이 매달 감소.
대출 원리금균등 상환 표
원금·금리·기간별 월 상환액과 총 이자(원리금균등 기준)입니다.
| 대출 원금 | 금리 | 기간 | 월 상환액 | 총 이자 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 5% | 30년 | 536,822원 | 93,255,784원 |
| 2억원 | 4.5% | 30년 | 1,013,371원 | 164,813,423원 |
| 3억원 | 4% | 30년 | 1,432,246원 | 215,608,519원 |
| 2억원 | 4.5% | 20년 | 1,265,299원 | 103,671,701원 |
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원리금균등 vs 원금균등, 뭐가 유리할까?
예로 1억원·연 5%·30년을 비교하면:
- 원리금균등: 매달 536,822원 고정, 총이자 약 9,326만원
- 원금균등: 1회차 약 694,444원(이후 감소), 총이자 약 7,521만원
총이자는 원금균등이 약 1,800만원 적지만 초기 상환 부담이 큽니다. 매달 같은 금액으로 부담을 고르게 하려면 원리금균등이 편합니다.
전월세 전환과 대출 상환을 직접 계산하려면 → 부동산 계산기 (연도별 상환 스케줄 표 제공)
자주 묻는 질문
전세 보증금을 월세로(또는 월세를 전세로) 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 주택임대차보호법상 전환율 상한은 기준금리 + 2%로 정해져 있습니다.
월세 = (전세 보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12입니다. 예를 들어 전세 2억 중 1억을 월세로 돌리고 전환율 5.5%면 월세는 약 458,333원입니다.
원리금균등은 매달 갚는 금액이 같고(초기 이자 비중이 큼), 원금균등은 매달 갚는 원금이 일정해 이자가 줄어들며 상환액이 점점 작아집니다. 총이자는 원금균등이 더 적습니다.
연 5%·30년 원리금균등이면 월 약 536,822원이며, 총이자는 약 9,326만원입니다.
총이자는 원금균등이 적지만 초기 상환 부담이 큽니다. 매달 같은 금액으로 부담을 고르게 하려면 원리금균등이 유리합니다.