집값은 1.5배인데 취득세는 4.5배 — 6억·9억 주택 취득세의 숨은 누진
"집값이 1.5배면 취득세도 1.5배겠지" 생각하기 쉽습니다. 그런데 6억과 9억 사이에서는 그렇지 않습니다. 세율과 집값이 '동시에' 오르기 때문입니다. 1주택 취득세 로직을 2026년 기준으로 직접 돌려, 그 숨은 가속을 숫자로 그려 봤습니다.
주택 취득세는 어떻게 매겨지나
집을 살 때 내는 취득세는 취득가액(과세표준) × 세율입니다. 주택은 취득세 하나로 끝나지 않고 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 세 가지가 함께 붙습니다. 지방교육세는 취득세율의 10%, 농특세는 전용면적 85㎡를 넘는 주택에만 0.2%가 더해집니다(85㎡ 이하는 면제).
무주택자가 집을 처음 사는 1주택 유상취득의 취득세 본세율은 가격에 따라 1~3%로 나뉩니다. 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%, 그리고 그 사이 6억~9억 구간은 1%에서 3%로 매끄럽게 오르는 선형 세율이 적용됩니다. 공식은 '세율(%) = 취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3'으로, 7억이면 1.67%, 7.5억이면 2%, 8억이면 2.33%가 됩니다.
2026년 가격대별 1주택 취득세 (전용 85㎡ 이하)
아래는 2026년 1주택 취득세 로직에 가격을 넣어 뽑은 값입니다. 85㎡ 이하라 농특세는 면제이고, 취득세와 지방교육세만 붙습니다. 실효세율은 '총 납부세액 ÷ 집값'입니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 총 납부세액 | 실효세율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5억원 | 1% | 5,000,000원 | 500,000원 | 5,500,000원 | 1.1% |
| 6억원 | 1% | 6,000,000원 | 600,000원 | 6,600,000원 | 1.1% |
| 7억원 | 1.67% | 11,690,000원 | 1,169,000원 | 12,859,000원 | 1.84% |
| 7.5억원 | 2% | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 16,500,000원 | 2.2% |
| 8억원 | 2.33% | 18,640,000원 | 1,864,000원 | 20,504,000원 | 2.56% |
| 9억원 | 3% | 27,000,000원 | 2,700,000원 | 29,700,000원 | 3.3% |
| 12억원 | 3% | 36,000,000원 | 3,600,000원 | 39,600,000원 | 3.3% |
※ 1주택 유상취득·전용 85㎡ 이하 기준. 6억~9억 구간 세율은 '취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3' 공식으로 산출했습니다. 85㎡를 넘으면 농특세 0.2%가 추가됩니다.
이 숫자를 어떻게 읽어야 할까
집값 1.5배, 취득세 4.5배 — 두 개가 동시에 커진다
표의 6억과 9억을 나란히 보면 핵심이 보입니다. 집값은 6억 → 9억으로 1.5배 올랐을 뿐인데, 취득세는 600만원 → 2,700만원으로 정확히 4.5배가 됐습니다. 총 납부세액(교육세 포함)도 660만원 → 2,970만원으로 똑같이 4.5배입니다.
이유는 간단한 곱셈에 있습니다. 취득세 = 집값 × 세율인데, 6억에서 9억으로 가는 동안 세율이 1%에서 3%로 3배 오르고, 동시에 그 세율을 곱하는 집값도 1.5배 커집니다. 둘이 같이 뛰니 3 × 1.5 = 4.5배가 됩니다. 소득세처럼 '올라간 구간에만 높은 세율'을 매기는 누진공제 방식이 아니라, 집값 전체에 하나의 세율을 곱하는 방식이라 이 가속이 더 두드러집니다.
6~9억은 '계단'이 아니라 '비탈'이다
지금은 6억~9억 구간 세율이 선형으로 완만하게 오르지만, 과거에는 그렇지 않았습니다. 예전에는 6억을 1원이라도 넘으면 세율이 뚝 뛰고, 9억에서 또 한 번 뛰는 '계단'이었습니다. 그래서 6억·9억 바로 위 가격에서 세금이 급증하는 문턱이 생겼죠. 이를 완화하려고 6억~9억 사이를 직선으로 잇는 선형 세율이 도입됐습니다. 덕분에 지금은 7억(1.67%)·8억(2.33%)처럼 가격에 비례해 세율이 매끄럽게 오릅니다. 그래도 구간 전체로 보면 비탈이 꽤 가파르다는 점은 위 표가 보여 줍니다.
전용 85㎡, 2㎡ 차이가 180만원을 가른다
또 하나의 숨은 문턱은 전용면적 85㎡입니다. 이 선을 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 9억 주택이라면 85㎡ 이하는 총 2,970만원, 85㎡를 넘으면 3,150만원으로 180만원이 더 듭니다. 집값도 세율도 같은데 오직 면적 때문에 생기는 차이입니다. 전용 84㎡와 86㎡처럼 경계에 걸친 평형을 고를 때는 이 0.2%가 수백만원 단위로 작동할 수 있어, 면적 역시 '세금이 걸린 숫자'로 봐야 합니다.
근거·방법 · 2026년 1주택 유상취득 취득세(지방세법 제11조)에 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 적용해 산출. 6억~9억 구간은 '취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3' 선형식, 교육세는 취득세율의 10%. 값은 주택 취득세 계산기와 동일하며 6억(660만)·9억(2,970만) 두 값을 교차검증했습니다. 다주택 중과·생애최초 감면은 제외. 최종 검토 2026.10 · 데이터 출처·검증 방법
내 집값으로 직접 계산해 보기
취득가액과 전용면적(85㎡ 초과 여부)만 넣으면 취득세·지방교육세·농특세와 실효세율이 한 번에 나옵니다. 6억·9억 경계 근처라면 몇백만원 차이로 세금이 달라지니 직접 확인해 보세요.