보증금 낮춰 월세 낼까, 대출받아 전세를 지킬까 — 전환율과 대출금리의 손익분기
계약 갱신 때 집주인이 보증금을 올려달라고 하면 흔히 두 갈래 길에 섭니다. 오른 만큼 월세로 돌릴지, 대출을 더 받아 전세를 유지할지. 계산기 공식을 그대로 풀어보면 이 질문에 보증금 액수는 사실 중요하지 않았습니다.
질문: 보증금을 낮출까, 대출을 받을까
전세 계약을 갱신하면서 보증금이 오르면 목돈을 구하기 어려운 세입자에게는 두 가지 선택지가 생깁니다. 오른 보증금만큼을 월세로 돌리거나(반전세), 아니면 전세자금대출을 추가로 받아 보증금 전액을 지키는 것입니다. 둘 다 "매달 얼마를 더 내느냐"의 문제인데, 어느 쪽이 유리한지는 의외로 보증금 액수를 몰라도 판단할 수 있습니다.
두 선택지, 사실 같은 공식이다
① 보증금을 월세로 돌리면
우리 전월세 전환 계산기의 공식은 월세 = (돌리는 보증금 × 전환율) ÷ 12입니다. 예를 들어 보증금 1억원을 계산기 기본 전환율 5.5%로 돌리면 월세는 458,333원입니다. 전환율은 주택임대차보호법상 상한이 기준금리+2%로 정해져 있고, 계산기는 그 수준의 예시값(5.5%)을 기본값으로 두되 실제 계약서 값을 넣어 쓰도록 설계돼 있습니다.
② 대출을 받아 전세를 지키면
전세자금대출은 집을 담보로 잡는 주택담보대출과 달리 보증기관(HUG·HF·SGI) 보증으로 나가는 대출이라, 보통 만기까지 이자만 매달 내고 원금은 퇴거·재계약 시 상환합니다. 이 방식이면 월 부담은 대출액 × 대출금리 ÷ 12로, 같은 1억원을 연 4.0%로 빌리면 월 333,333원입니다.
두 식을 나란히 놓으면 구조가 완전히 같다는 게 보입니다. 금액(X)이 같은 값으로 양쪽에 들어가므로, 결국 남는 건 전환율과 대출금리, 두 숫자의 크기 비교뿐입니다.
표로 보면: 보증금 1억원, 대출금리별 손익분기
보증금 1억원을 기준으로 월세 전환 비용(전환율 5.5% 고정, 458,333원)과 대출금리별 이자 부담을 비교했습니다.
| 대출금리 | 월 이자(대출 유지) | 월세 전환 비용(전환율 5.5%) | 월 차액(대출 대비 절감) |
|---|---|---|---|
| 3.0% | 250,000원 | 458,333원 | +208,333원 |
| 3.5% | 291,667원 | 458,333원 | +166,666원 |
| 4.0% | 333,333원 | 458,333원 | +125,000원 |
| 4.5% | 375,000원 | 458,333원 | +83,333원 |
| 5.0% | 416,667원 | 458,333원 | +41,666원 |
| 5.5% | 458,333원 | 458,333원 | 0원 (손익분기) |
| 6.0% | 500,000원 | 458,333원 | −41,667원 |
※ 대출은 이자만 매달 납부하는 방식(전세자금대출 통상 구조) 가정. 전환율 5.5%는 계산기 기본값(예시)이며, 실제 계약서의 전환율로 대체해 비교해야 합니다.
보증금 크기와는 무관하다 — 달라지는 건 '1%p의 무게'뿐
대출금리가 전환율보다 낮기만 하면 대출 쪽이 유리하다는 결론은 보증금이 1천만원이든 1억원이든 똑같이 성립합니다. 다만 금리 1%p 차이가 만드는 실제 금액은 보증금 크기에 비례해 커집니다.
| 보증금(전환·대출 대상 금액) | 금리 1%p 차이당 월 차액 |
|---|---|
| 1,000만원 | 8,333원 |
| 3,000만원 | 25,000원 |
| 5,000만원 | 41,667원 |
| 1억원 | 83,333원 |
즉 "어느 쪽이 유리한가"는 금리 두 개만 비교하면 끝나고, "그 차이가 실생활에서 얼마나 크게 느껴지는가"만 보증금 액수에 좌우됩니다. 보증금이 클수록 같은 1%p 차이라도 체감 금액이 커지니, 목돈이 큰 갱신일수록 정확한 금리를 확인하는 실익이 더 큽니다.
그래도 금리만 보면 안 되는 이유
- 대출은 원금 상환 의무가 남는다 — 이자만 내다가 만기·퇴거 시 목돈으로 원금을 갚아야 합니다. 다음 이사 때 목돈 마련 계획이 없다면 대출 쪽이 마냥 가벼운 선택은 아닙니다.
- 대출 한도가 애초에 안 나올 수 있다 — DSR(총부채원리금상환비율) 등 규제로 소득 대비 대출이 이미 많으면 원하는 만큼 못 빌립니다. 이 경우 금리 비교 자체가 무의미해집니다.
- 보증금을 지키는 만큼 반환 리스크도 그대로 안는다 — 대출로 보증금을 유지하면 계약 종료 시 그 큰 보증금을 온전히 돌려받아야 하는 위험을 계속 떠안습니다. 반면 보증금을 낮추면 그만큼 리스크도 줄어듭니다.
- 세제 혜택 구조가 다르다 — 무주택 근로자의 월세는 세액공제, 전세자금대출 원리금은 소득공제 대상으로 계산 방식과 한도가 서로 다릅니다. 이번 비교는 순수 현금흐름만 본 것이라 세제 효과는 포함하지 않았습니다.
그래서 실전에서 어떻게 판단하나
결론은 단순합니다. ① 계약서에 적힌(혹은 협의한) 실제 전환율을, ② 은행에서 받은 실제 전세자금대출 금리 견적을 각각 확인하고, ③ 낮은 쪽을 고르면 매달 나가는 돈은 최소화됩니다. 다만 원금 상환 부담·대출 한도·보증금 반환 리스크까지 감안한 최종 판단은 계산기 숫자만으로 내릴 수 없으니, 위 네 가지 유의점을 함께 점검하세요.
근거·방법 · 전월세 전환 비용은 부동산 계산기의 전월세 전환 공식(월세 = 전환 보증금×전환율÷12)과 동일. 전세대출 비용은 이자만 매달 납부하는 통상적인 전세자금대출 구조를 가정해 (대출액×대출금리÷12)로 계산. 전환율 5.5%는 계산기 기본값(예시)이며 법정 상한(기준금리+2%) 수준. 실제 결정에는 개인별 전환율·금리·한도를 반영해야 합니다. 최종 검토 2026.9 · 데이터 출처·검증 방법